房地产领域经济犯罪三大类型六大环节
作者：新疆维吾尔自治区高级人民法院刑事审判二庭 沙书强
改革开放以来，随着我国经济不断繁荣发展，房地产行业也步入快速发展的轨道。该行业的有序发展对于维持国民经济增长、吸纳社会就业、改善国民居住条件和生活质量、推进城市化进程等方面发挥着举足轻重的作用。但是我们也应该认识到房地产行业作为国民经济的支柱产业，在给我们带来巨大经济效益的同时，此行业的贿赂犯罪以外的经济犯罪也大行其道，甚至贯穿于房地产开发的整个过程，包括立项审批、项目选址、征地拆迁、工程招投标、土地出让、规划审批、规费征收、产权登记、设备材料采购、工程管理和质量验收、预算追加和资金结算、银行信贷、房屋销售等诸多环节，触犯的经济犯罪类型集中在诈骗，偷税，洗钱三大类犯罪。
一、房地产领域经济犯罪类型1
（一）房地产领域诈骗犯罪
1、相互串通投标，获取拆房项目
目前，拆房项目招标仍普遍缺乏规范程序，表面上看似合理、公开、透明，由于规范性不强很容易造成暗箱操作。在公司房屋拆除工程招标过程中，不法开发商买通其他招标者串标压价，再以低价中标得到拆房项目，与有关人员相勾结，通过采取虚增虚构拆迁面积，伪造评估报告、拆迁协议书、产权核定表及产权证复印件等手法，利用拆迁之机骗取国家契税、拆迁补偿款等。
2、虚构公司实力，实行贷款诈骗
有的公司为了提高资质或在没有资金的情况下，采用伪造、变造银行进账单复印件等方式，骗得验资部门验资报告书，利用虚假进账单、出资证明欺骗工商管理部门或以拉拢贿赂手段注册登记，之后以宣传造势取得重点工程建设权，再利用这些工程和项目的名义向银行申请贷款，用贷款开发房地产，玩“空手道”，更有甚者以开发的房地产从银行再次贷款。
3、许以高额回报，进行集资诈骗
不法房地产开发商把筹集资金的目光瞄向公司企业和社会公众，吹嘘其利用虚报注册资金所制造的“实力”，并以预售“楼花”为幌子，向购房者收取购房定金进行非法集资。
4、中介炒房行为，引发合同诈骗
目前的房产中介机构仍然存在资金实力较弱、财务制度混乱、机构管理松散、资信程度差、从业人员素质低下且流动频繁、相互之间恶性竞争等问题，这些机构常常利用自身职业优势，利用客户交付的房款或房产抵押得来的贷款从事非法炒房活动。
5、伪造、变造手段，实现贷款抵押
不法开发商与建筑公司内部人员相勾结，伪造变造政府部门的公文批文，私刻印章，得到 《建设用地规划许可证》 等文件，通过不正当手段办理假房证，以达到贷款抵押，骗取现金的目的。有的在未合法取得国有土地使用权证书的情况下，伪造、变造国有土地使用权证以欺骗购房者。
（二）房地产业涉税犯罪
1、隐匿销售额偷逃税款
房地产开发商为了不交或少交营业税，隐匿销售收入，如销售不开发票、用收据代替发票甚至不开普通收据，以无合同、无凭证、无银行往来的“三无”方法偷逃税款。一些房地产开发企业通过与其他单位合作建房方式换取土地，而建筑安装工程在承接工程时为了拿到所招投标项目，与房地产开发企业协议带资入场，在房子建成后房地产开发企业再以等值商品房抵工程款，以此抵免营业额，偷逃税款。偷逃营业税也同时造成城市维护建设税的流失。
2、转移名目以偷逃税款
对底楼杂物间和顶层坡屋，开发商销售时以不能办产权证为由，与购房者以合同形式约定使用年限，并将收取的钱款在收款收据中体现为“其他应付款项”或直接进入“小金库”，造成税款流失。有的采取“假按揭”方式，把开发项目当作骗取银行巨额房贷款的道具，在账目处理上将该款项作为长期借款记账，以此偷逃税款。
3、造亏损假象偷逃税款
不少开发商往往是一个楼盘还没卖完，未等到结算，就用这个楼盘的卖房款去开发另一个楼盘，尽管楼盘一个个销售出去，但他们在账目中不按项目设立成本明细，将完工与未完工的项目成本混在一起，造成完工项目成本虚增，导致企业账面亏损。有的拿到一个项目即成立一个公司，项目完成立即注销原公司并为下一个项目成立新公司，利用新办企业从中偷逃税款。税务机关自身不具备收集房地产开发项目相关信息的手段，税收检查一般以年度为单位，房地产企业大都是跨年度、跨地域滚动开发，很容易制造亏损假象让税务机关难以觉察。
4、实行“假赠予”偷逃税款
一些靠房屋交易收取手续费的中介公司，为了使双方逃避税款以促成交易，不法中介公司常常建议买卖双方采用以“假赠予”之虚行房产交易之实的方法来逃避税费。眼下，赠与行为已成为二手房交易当中一个常见的偷逃税款手段。
（三） 房地产业洗钱犯罪
1、采取置业、炒房进行洗钱
犯罪分子将犯罪所得和不正当收入用于购房，掩盖资金所有者的经纪人身份代客户购买房产，以低价购进、以高价卖给客户，从中牟取利润进行洗钱，并伪造身份证明开立多个账户掩盖诈骗所得。
2、他人名义投资进行洗钱
这种洗钱手法近年来较为普遍，多为国家政府公职人员利用职权贪污受贿或挪用公款进行房产投资，或把非法所得转入亲戚的账户，利用已有的房地产公司进行秘密合股；或利用亲信的房地产公司，在正当经营的掩护下通过做假账、开发新项目或跨地区投资等手段，把黑钱变成公司的合法收入。有的政府干部利用手中权力为房地产开发商的项目审批、用地规划大开方便之门，开发商采用入股、暗股等形式进行贿赂性回报。这种犯罪过程既获得了黑色收入又洗了钱，而且洗钱周期长、隐蔽性强，如果没有重大质量安全事故或相关案件发生，很难察觉洗钱线索。
3、利用投资开发进行洗钱
贩毒、洗钱和房地产开发互为交叉、多管齐下并一条龙洗钱，以贩毒黑钱支撑房地产开发的资金需求，改变毒资的外在表现形式—有房地产开发作为基础和掩蔽，贩毒黑钱在转为合法收益之后又投入其他行业，形成相当规模的集团式经营。
二、房地产领域经济犯罪发生环节2
（一）工程项目发包环节
房地产工程项目牵涉的公共利益巨大，相应地，也是各个不法利益团体为了追求利益最大化而相互争夺的目标。 因此，从房地产工程项目发包的环节开始，就产生了犯罪的可能性，“人情工程”、“家族工程”是我们常常听到的词汇。在利益的驱使下，不法建筑团体与管理人员的勾结就构成了房地产工程项目发包环节的犯罪。
（二）招投标环节
有少数建筑单位，在房地产工程招投标过程中，为了谋取不法利益而私下串通，进行权钱交易。 在招投标过程中，可能出现发包不透明、投标公开少、私下议标多、泄露标底等现象。 这些私下的串通行为严重妨害了建筑领域招投标的公正性与权威性，在招投标过程中，以合法形式掩盖非法目的。 如欺诈性地采取从表面上看来是公开、公正的招标活动，整个过程聘请有资格的专家和从业人员参与其中，实际上仍然是结果内定、领导说了算。 在招投标过程中，投标方以看似低价的形式中标，但在实际工程实施过程中，往往虚报工程款项，以增加造价，抬高最后的价格，这种欺诈手段也要注意预防。
（三）设备采购环节
在房地产工程各个环节中，不仅包括建筑各方人员的犯罪，也包括与其相关行业人员的犯罪。如建筑材料的供应商为了赚取不法利润，可能贿赂采购人员，与他们勾结串通，发生以次充好、在大量采购中赚取其中回扣等形式的犯罪。 这就造成了工程质量无法保证，后果十分严重。在材料和设备的采购环节，负责采购的人员在没有抵制住诱惑的情况下，会放弃高质量的产品而选购残次产品，放弃有保障的大型采购机构而选择小厂家、小作坊，放弃物美价廉的产品而选
择回扣利润最大化的产品，此类行为最终的结果就是放弃了公共利益，置人民生命于不顾，犯下不可挽回的大错。
（四）建设施工环节
在实际进行到建设施工环节时，犯罪手段更是五花八门，犯罪现象层出不穷。 一是非法分包、转包。 在发包结束后，取得发包资格的建筑公司有可能为了追求利益，暗地进行全部转包或者分包，从中牟取利益。二是施工过程中偷工减料、粗制滥造。在施工过程中，施工单位明知材料设备不合格仍然进行施工，为了达到国家检验标准，对监督机构人员进行贿赂，被贿赂人员为了一己私利而徇私舞弊，最后导致的结果便是工程检验结果合格而实际不达标，“豆腐渣”工程由此产生。 三是谎报项目，暗中提高造价。 一些工程承包商谎报工程项目，通过变更项目达到提高造假的目的，赚取其中差额利润。四是层层拖欠工程款现象严重。发包公司不及时给承包单位款项，承包单位拖欠材料采购机构的款项、拖欠工人工资等，层层拖欠，导致暴力“维权”事件发生，影响恶劣，后果严重。
（五） 工程质检环节
房地产建设工程单位自身能力的不足、采购设备材料的缺乏、施工过程的纰漏、偷工减料等原因造成的后果，便是质量检验环节来临的时候检查结果不合格，于是在工程质检环节，为了逃避检验结果的出现，私下贿赂质检人员，蒙蔽监测部门的双眼，以次充好地完成工程，留下日后的大隐患。
（六）建设完成后收尾环节
大部分建筑领域的人员认为，施工项目完成、质监部门验收之后就是大功告成之日，往往忽略了收尾工作的重要性。 在房地产建筑工程完成后，通常会存在大量用不完的材料、设备、垃圾处理等问题，用不完的资源被个别人员侵吞、变卖、私分的现象，也极易引发经济犯罪。
参考文献：
1、吴航，房地产领域经济犯罪现状，中国刑事警察；
2、姜万国，房地产领域经济犯罪的现状和特点，净月学刊，2013年6期，
中国法制新闻网责任编辑：亓淦玉 |
